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Au sens large, la société civile immobilière désigne l’ensemble des sociétés civiles ayant pour objet de gérer un patrimoine immobilier dont elle est directement propriétaire, les associés détenant uniquement des parts sociales.
La SCI est avant tout une société civile dont l’actif est constitué de biens immobiliers. Que l’objet de la société soit la location, la gestion en commun ou la transmission des immeubles, les mêmes règles de fonctionnement s’appliquent à la SCI. Les modalités de gestion et de fonctionnement de la SCI sont relativement souples et permettent de s’adapter à des situations multiples et très variées.
La SCI est souvent présentée comme la solution en termes de transmission, comme moyen d’éviter l’indivision et ses blocages ou encore comme solution fiscale. La SCI n’est pourtant pas la solution miracle à toutes les situations patrimoniales.
L’objet de la SCI, c’est-à-dire son activité, doit avoir un caractère civil :
Ce cadre juridique peut être utilisé pour réaliser des objectifs différents.
Les principaux types de SCI sont :
En France, la SCI est facilement utilisée alors que son existence n’est pas toujours justifiée.
La SCI est parfois couplée à un démembrement de propriété, à un achat croisé ou à une clause de tontine. Ces montages permettent d’atteindre les buts des associés de la SCI, mais ils ne doivent pas avoir pour seul but d’éviter l’imposition, sous peine d’être considérés par le fisc comme constituant un abus de droit.Remarque
Dans chaque rapport annuel, le Comité consultatif pour la répression des abus de droit épingle des montages à base de SCI et de démembrement de droits de propriété. Il s’agit, le plus souvent, de montages dont l’unique but, selon l’administration, est de réduire les droits de donation.
La SCI est un cadre juridique qui peut être utilisé pour des objectifs différents :
Mais il faut toujours garder à l’esprit que la rigidité de certaines situations est plus liée au fait qu’il s’agit de biens immobiliers qu’aux modalités de propriété (à savoir détention en direct du bien immobilier ou par l’intermédiaire de la SCI).
La SCI peut être constituée dans le but de transmettre prématurément une maison, un appartement ou tout autre bien immobilier à ses héritiers, par exemple. La constitution de la société permet de partager un bien (en droits sociaux) qui par nature est difficile à partager (un immeuble).Exemple
Un couple a 2 enfants. Les époux possèdent une résidence secondaire estimée à 300 000 €. Ils constituent une SCI à laquelle ils apportent cette maison. Les parents conservent 1/3 des parts sociales et attribuent 1/3 à chaque enfant. Les droits de donation sont calculés après abattement en faveur des enfants (100 000 € par enfant).
En rédigeant les statuts avec soin, les parents peuvent organiser la gestion de la SCI (et donc entretenir la maison à leur guise) tout en ayant transmis une fraction plus ou moins importante des parts sociales.
Il est toujours possible de réduire la valeur de l’immeuble du montant des emprunts restant à rembourser, que l’immeuble soit donné directement ou que des titres de SCI fassent l’objet de la donation.
En cas de décès d’un parent laissant plusieurs héritiers et un ou plusieurs biens immobiliers, la SCI peut constituer une bonne solution pour éviter qu’une indivision s’installe entre les héritiers, indivision qui présente de nombreux inconvénients. Le tableau ci-contre compare certains éléments de la SCI et de l’indivision.
La SCI est constituée avant le décès, la transmission des parts intervenant après le décès. Il est alors possible d’insérer dans les statuts des clauses organisant l’agrément des futurs associés et même la répartition des parts sociales. Cependant, la SCI ne présente pas que des avantages par rapport à l’indivision.
| SCI | Indivision | |
| Création | Rédaction des statuts, publication et immatriculation de la SCI (des droits sont dûs). | L’indivision résulte soit d’une succession soit d’un achat en commun. |
| Durée | Stabilité : la SCI peut être constituée pour une longue période (jusqu’à 99 ans). | Précarité : le partage peut toujours être provoqué, donc aucune garantie de durée. |
| Gestion | Gestion souple : les statuts organisent la gestion de la SCI à l’idée des associés. Un gérant doit être nommé.La tenue d’une assemblée annuelle est cependant requise. | Majorité des 2/3 requise : certaines décisions de gestion ou d’administration des biens demandent la majorité des 2/3. |
| Cession | Possibilité d’insertion de clause d’agrément dans les statuts. | Majorité des 2/3 requise : la vente de bien indivis, dont la propriété n’est pas démembrée, peut se faire à la majorité des 2/3 selon une procédure devant notaire. En cas de décès ou donation, les autres indivisaires n’ont pas de droit de préemption. |
Remarque
La majorité des 2/3 est requise pour :
Le coût (au moment de la constitution et de la dissolution notamment) et le formalisme de la SCI sont ses principaux points faibles. Pour une période courte (5 ans), l’indivision peut être aménagée par une convention qui réduit les rigidités de l’indivision. On parle alors d’indivision conventionnelle. Dans ce cadre, les coïndivisaires peuvent nommer un gérant chargé de les représenter et d’administrer l’indivision.
À côté de ce mandat, coexistent 2 mécanismes :
La constitution d’une SCI permet de créer des “biens communs” dans un régime matrimonial séparatiste. Chaque époux apporte son ou ses biens à la SCI, qui en devient propriétaire. En organisant à leur gré la gestion de la SCI, au décès du premier conjoint, l’époux survivant a une situation plus confortable, car il peut continuer à bénéficier des biens immobiliers (alors même que les parts sociales du défunt sont transmises aux héritiers).Remarque
La constitution de la SCI devant notaire évitait un risque d’annulation de la SCI pour donation déguisée (en cas d’apport plus important d’un des 2 époux ou d’absence de revenus de l’un des époux, par exemple). La loi du 26.05.2004 sur le divorce a abrogé la nullité des donations déguisées entre époux. Les donations déguisées consenties depuis le 01.01.2005 sont valables. Il n’est donc plus nécessaire de constituer une SCI devant notaire dans le seul but d’éviter l’annulation de la donation déguisée.
Dans le cadre d’une activité professionnelle, la constitution d’une SCI pour séparer les locaux de l’activité professionnelle peut s’avérer une bonne solution. Que l’activité professionnelle soit exercée en société ou à titre individuel, il est possible de constituer une SCI. La SCI est propriétaire des immeubles dans lesquels l’activité professionnelle est exercée, et en perçoit les loyers.
La scission du patrimoine professionnel et du patrimoine immobilier permet de lotir les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise. Elle permet également au chef d’entreprise ou à son conjoint de continuer à percevoir des loyers au moment de la retraite ou en cas de décès.
En cas de cessation de paiements ou en cas de dette dans le cadre de l’activité professionnelle, le patrimoine immobilier est mis à l’abri. Cependant, cette opération ne met pas complètement à l’abri les immeubles, dans la mesure où les créanciers ont pu, dans un premier temps, demander que la SCI se porte caution de l’exploitant. Et même si cette caution n’a pas été demandée, le créancier peut, dans certains cas et sous certaines conditions, demander, par le biais d’une action en confusion de patrimoine, que la SCI soit appelée en comblement des dettes de l’exploitation.
Par ailleurs, la loi sur l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) du 27.07.2010 permet à l’entrepreneur de se constituer un patrimoine professionnel distinct de son patrimoine personnel. En choisissant l’EIRL, l’entrepreneur protège donc ses biens personnels des créanciers professionnels dont la seule garantie est constituée par le patrimoine professionnel.
En outre, la loi pour l’initiative économique du 01.08.2003 a créé l’insaisissabilité de la résidence principale pour l’entrepreneur individuel (inopposable désormais à l’administration en cas de fraude fiscale). En revanche, l’insaisissabilité ne joue pas en faveur des parts de SCI propriétaires de la résidence principale. La création d’une SCI afin de protéger sa résidence principale des créanciers de l’entreprise individuelle est donc à éviter.Remarque
L’insaisissabilité a été étendue aux autres biens fonciers à usage privé.
La SCI peut également être constituée par plusieurs personnes afin de se constituer un patrimoine immobilier. Les associés peuvent faire des apports à la SCI, et cette dernière contracter un emprunt pour acheter les biens immobiliers. Ou bien, les associés contractent un emprunt, achètent les biens immobiliers et font un apport en nature à la SCI (réalisée dans ce sens, l’opération risque d’être moins intéressante car l’apport de l’immeuble à la SCI est soumis aux plus-values immobilières).
L’intérêt de la SCI pour l’achat de biens immobiliers en commun se traduit également en cas de difficultés financières d’un associé. Les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d’enregistrement. Si l’achat est effectué en indivision, il faut procéder à une vente classique avec intervention d’un notaire et paiement des droits d’enregistrement liés à la vente immobilière.Remarque
Pour les partenaires pacsés, sur le plan fiscal, l’intérêt de recourir à ce montage est moindre dans la mesure où le partenaire pacsé survivant est exonéré de droit de succession. Mais il doit avoir été désigné comme successeur dans le testament, sinon il ne reçoit rien.
La seule constitution d’une SCI ne permet pas de protéger le concubin, mais la SCI alliée à une clause de tontine (dite encore “clause d’accroissement”) permet d’atteindre cet objectif. L’opération consiste à constituer une société civile qui achète ou reçoit en apport le logement.
Au moment de la constitution, une clause de tontine est insérée dans les statuts. Cette clause permet, au décès de l’un des concubins, de rendre le survivant propriétaire des parts sociales du défunt. Le compagnon peut donc continuer à habiter sa résidence sans risque d’être évincé par d’éventuels héritiers. Afin d’éviter que le concubin survivant ne possède l’ensemble des parts sociales de la SCI au décès du premier (car la SCI doit être constituée par 2 associés minimum), il est important de trouver un autre associé de confiance qui possède quelques titres.
La clause de tontine a un effet rétroactif. Ainsi le concubin survivant est-il considéré comme propriétaire des parts du concubin décédé depuis le départ.
La SCI peut permettre de garantir des revenus à un enfant handicapé et d’assurer ainsi son avenir au décès de ses parents. Par exemple, au moment de la constitution de la SCI ou du décès de ses parents, l’enfant handicapé reçoit les parts de la SCI en usufruit et perçoit donc les loyers versés à la SCI. À son décès, ses frères et sœurs associés nupropriétaires reçoivent la pleine propriété des parts sans ponction fiscale.
Si la constitution d’une SCI présente de nombreux intérêts, elle n’est tout de même pas la solution adaptée à toutes les situations. La décision de constituer une SCI dépend des circonstances. Les principaux paramètres à prendre en compte sont :
Quel est le projet des futurs associés :
Pour chaque objectif, les éventuels associés doivent donc toujours se demander, au regard de leur situation personnelle, si la SCI est le meilleur moyen pour atteindre le but qu’ils se sont fixé. Notamment lorsqu’il s’agit de transmettre un patrimoine, le fait de constituer une SCI n’a souvent comme conséquence que de retarder le partage et ses effets.
La durée de la mise en commun est également directement liée à l’objectif des futurs associés. Ainsi, cette question est-elle particulièrement importante lorsque des héritiers souhaitent garder un bien immobilier en commun. Vaut-il mieux rester en indivision ou constituer une SCI ?
La réponse tient souvent à la durée prévisible de cette détention :
Lorsque la SCI prend fin, la dissolution de la société entraîne la liquidation (c’est-à-dire les opérations qui permettent la vente ou la reprise des biens, le paiement des créanciers, puis le partage de l’actif entre les associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent). À cet égard, les statuts peuvent aussi prévoir que certains biens seront attribués à certains associés. À défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.
À la fin de la liquidation, les associés deviennent propriétaires indivis des biens qui figurent à l’actif social. Cette chaîne d’opérations entraîne le paiement de différents droits (droit de partage, droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière) qui dépendent du régime d’imposition de la SCI.
Si la SCI continue d’exister mais qu’un associé souhaite vendre ses parts ou les transmettre, les conséquences fiscales sont encore différentes.
Les parts sociales transmises par succession ou donation sont soumises aux droits de succession ou de donation dans les conditions de droit commun.
Lorsque les futurs associés ont fermement décidé de constituer une SCI, leur attention doit être attirée sur plusieurs éléments :
L’apport en numéraire (d’une somme d’argent) est le plus fréquent. L’associé peut souscrire au capital de la SCI alors même qu’il n’a pas encore toutes les liquidités disponibles. Les statuts peuvent fixer les modalités de libération des apports. Les emprunts entrent dans la catégorie des apports en numéraire. L’emprunt peut être contracté par l’associé pour pouvoir réaliser son apport en numéraire ou par la SCI pour acquérir un immeuble. Dans les deux cas, les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers perçus par la SCI et imposés chez les associés.
L’apport en nature dans les SCI (immeuble ou fonds de commerce, par exemple) pose le problème de l’évaluation. Cette juste évaluation est pourtant primordiale, car les droits de chaque associé sont proportionnels au montant de l’apport.
Les associés peuvent aussi n’apporter que la nue-propriété ou l’usufruit d’un immeuble. Un usufruitier peut également faire l’apport de ses droits sans l’accord du nu-propriétaire, et réciproquement.
Il n’y a pas de méthode imposée pour l’évaluation des apports dont la propriété est démembrée. Cette évaluation peut être effectuée :
Remarque
Lorsque des associés apportent l’un l’usufruit d’un immeuble et l’autre la nue-propriété, la SCI détient la pleine propriété de l’immeuble. Les associés reçoivent des parts sociales en pleine propriété représentant la valeur de leur apport.
Si la SCI avait un but de transmission, l’effet du démembrement préalable du droit de propriété sur l’immeuble est annulé. Au décès de l’usufruitier, les héritiers perçoivent des parts sociales en pleine propriété et doivent verser des droits de succession sur la totalité, alors que l’usufruit de l’immeuble n’aurait pas donné lieu au versement de droits de succession. Pour éviter cet inconvénient, les associés doivent insérer une clause de report de démembrement dans l’acte d’apport. Cette clause permet de transposer, sur les parts sociales, le démembrement de propriété qui existait sur l’immeuble.
Les fondateurs de la SCI peuvent choisir librement le montant du capital social de la SCI. La question est de savoir s’il est préférable de prévoir un montant de capital assez élevé ou, au contraire, un montant de capital faible.
Un tel choix dépend de l’objectif des associés. Il est courant de dire qu’un capital faible avantage la transmission, la valeur des parts étant faible et le coût de leur transmission aussi. Mais cet avantage est de courte durée car, lors de la cession ultérieure, le calcul des plus-values immobilières tiendra compte de la valeur des parts sociales au moment de la transmission. Les plus-values seront donc importantes, sauf si c’est la SCI qui vend elle-même l’immeuble. Dans ce cas, le capital faible est avantageux, car il permet de distribuer le prix de vente sans dissoudre la société ni réduire le capital (opérations coûteuses). Le prix de vente peut être remboursé sous la forme d’une distribution de réserve (non taxable si la société est soumise à l’IR).
À l’inverse, un capital fort a pour principal avantage d’éviter la fiscalité des plus-values en cas de cession ultérieure des parts. Le capital fort permet également en général d’éviter le recours aux comptes courants. Ces derniers peuvent mettre la SCI dans une position financière difficile si un associé en demande brutalement le remboursement.
Le plus grand soin doit être apporté à la rédaction des statuts, car la SCI est une structure souple. Elle laisse donc une large place aux statuts, qui organisent la future vie de la SCI et les rapports entre les associés et doivent déterminer tous les éléments communs aux sociétés civiles (objet social, durée, etc.). Ils peuvent notamment préciser :
La SCI est imposable à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices sont imposés dans le patrimoine des associés au titre des revenus fonciers, à proportion de la part qu’ils détiennent dans le capital social.
Il peut être intéressant que la SCI opte pour l’IS si les associés sont imposables dans une tranche d’imposition supérieure au taux de l’IS à savoir :
En outre, tant que la SCI ne distribue pas de bénéfice (et donc réinvestit les profits), les associés ne sont pas imposables. Dans ce sens, la SCI peut être adaptée pour différer des impôts et distribuer des bénéfices lorsque les associés seront à la retraite par exemple.
Le gérant est désigné par les statuts ou nommé par les associés. Il est responsable de la gestion courante de la SCI. Le gérant peut être choisi parmi les associés. En cas de transmission d’un bien immobilier par le biais de la SCI, les parents peuvent ainsi se réserver, par exemple, la gestion du bien.
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